Daşınmaz əmlak bazarında və notariat təcrübəsində hər gün qarşılaşdığımız, lakin illərdir tam hüquqi həllini tapmayan kəskin bir problem var. Bu problem üzərində əmlak və  torpaq vergi borcu olan torpaqların və ya tikililərin rahatlıqla satılması və ya addan-ada keçirilməsidir.

 Hazırda mövcud olan qanunvericilikdə vergi borcu olan əmlakın satılmasını və ya bağışlanmasını birbaşa qadağan edən sərt, imperativ bir norma yoxdur. Məhz bu qadağanın olmaması ucbatından vətəndaşlar illərlə bələdiyyəyə və ya dövlət büdcəsinə ödənməli olan əmlak və torpaq vergilərini ödəmir, borc yığılır, əmlakı satmaq və ya yaxınlarının adına keçirmək vaxtı gələndə isə müxtəlif yollarla bu öhdəlikdən yayınırlar. Bu hüquqi boşluq həm bələdiyyələrin büdcələrinə zərər vurur, həm də bələdiyyələrlə vətəndaşlar arasında uzun çəkən məhkəmə çəkişmələrinə səbəb olur.

 Bu pərakəndəliyə son qoymaq üçün müvafiq qanunvericiliyə təcili dəyişiklik edilməli, vergi borcu olan daşınmaz əmlakın və torpağın satılması, bağışlanması və addan-ada keçirilməsi qanunla qəti qadağan edilməlidir.

Mütləq Qadağanın Olmaması Nələrə Səbəb Olur?

 Əgər borclu əmlakın satışına dərhal qanuni qadağa qoyulmazsa, ortaya aşağıdakı kəskin fəsadlar çıxmağa davam edəcək:

 1.    ​"Köhnə borc mənim deyil" davası (Alıcının mağduriyyəti): Alıcı əmlakı aldıqdan sonra məlum olur ki, həmin torpağın illərdən qalan vergi borcu var. Alıcı haqlı olaraq "Mən bu əmlakı bu gün almışam, keçmiş mülkiyyətçinin borcunu ödəyən deyiləm" deyir. Nəticədə yeni mülkiyyətçi haqsız yerə təzyiqlərlə və borc tələbləri ilə üzləşir.

 2.    "Mən artıq satmışam" məsuliyyətsizliyi (Satıcının yayınması): Satıcı əmlakı satan kimi məsuliyyətdən kənarlaşır. Bələdiyyə və ya vergi orqanı illərlə yığılmış borcu almaq üçün keçmiş mülkiyyətçini tapa bilmir. Qanunda satışa qadağa olmadığı üçün borc "havada qalır" və faktiki olaraq batır.

 3.    Vergidən yayınma hiyləsi (Ailədaxili bağışlama): Bir çox hallarda vergi borcundan qaçmaq üçün alqı-satqı əvəzinə bağışlama müqaviləsi tərtib olunur. Qadağa olmadığı üçün əmlak rahatlıqla övladın və ya digər qohumun adına keçirilir, vergi borcu isə köhnə sahibin adında "ölü zona" kimi qalır və heç vaxt ödənilmir.

 4.    İllərlə uzanan, yorucu məhkəmə çəkişmələri: Borcu kimin ödəyəcəyi bəlli olmadıqda və qanunda satışı bloklayan mexanizm işləmədikdə bələdiyyələr, yeni alıcılar və keçmiş mülkiyyətçilər arasında illərlə sürən məhkəmə prosesləri başlayır. Məhkəmə rəfləri bu cür iddialarla dolur, vətəndaşların vaxtı və pulu itir, məhkəmə sistemində lüzumsuz iş yükü yaranır.

 Dəyişiklik Hansı Qanunlara və Necə Edilməlidir?

 Bu təklifin sadəcə kağız üzərində qalmaması və tam işlək mexanizmə çevrilməsi üçün 3 əsas qanunvericilik aktına sinxron şəkildə dəyişiklik edilməli və elektron inteqrasiya təmin olunmalıdır:

 Azərbaycan Respublikasının Vergi Məcəlləsinə: Fizişi şəxslərin torpaq və əmlak vergilərini tənzimləyən fəsillərə imperativ maddə əlavə edilməlidir: Vergi borcu olan əmlakın mülkiyyətçisinin dəyişdirilməsinə (özgəninkiləşdirilməsinə) elektron bazada avtomatik olaraq keçid qadağası qoyulmalıdır.

  "Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında" Qanuna: Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin (Reyestr Xidmətinin) elektron bazası ilə bələdiyyə və vergi uçotu bazaları tam inteqrasiya olunmalıdır. Reyestr daşınmaz əmlak üzərində vergi borcu gördüyü halda mülkiyyət hüququnun keçidini qeydiyyata almaqdan imtina etməlidir.

  "Notariat haqqında" Qanuna: Notariuslar alqı-satqı, bağışlama və digər sərəncamverici əqdləri bağlayarkən vergi/bələdiyyə borcunun olmamasını təsdiq edən avtomatlaşdırılmış elektron arayışı məcburi şərt kimi rəhbər tutmalıdırlar. Borc bağlamadan notarius əqdi rəsmiləşdirə bilməməlidir.

 ​Bu Qadağa Tətbiq Edilərsə Nə Dəyişəcək?

 1.    ​Vergi intizamı bərpa olunacaq: Satan şəxs biləcək ki, borcu ödemədən əmlakını satmaq və ya kiməsə bağışlamaq hüquqi olaraq imkansızdır.

 2.    Məhkəmə çəkişmələrinə son qoyulacaq: Borclu əmlakın keçidinə qadağa qoyulduğu üçün sonradan alıcı, satıcı və bələdiyyə arasında yaranan məhkəmə mübahisələri kökündən kəsiləcək.

 3.    Alıcı tam sığortalanacaq: Alıcı aldığı əmlakın hüquqi və maliyyə baxımından tam təmiz olduğuna əmin olacaq.

 4.    Bələdiyyə  büdcəsinin  gəlirləri artacaq: Yığılmayan vergilər satış anında avtomatik təmizlənəcək və yerli inkişaf layihələrinə yönəldiləcək.

 ​Nəticə: Torpaq və əmlaka sahiblik hüququ sadəcə imtiyaz deyil, həm də dövlət və bələdiyyə qarşısında məsuliyyətdir. Hazırda bu qadağanın olmaması böyük özbaşınalıqlara yol açır. Mülkiyyətçi dəyişirsə, ilk növbədə onun vergi tarixi təmizlənməlidir. Borcu olan əmlakın satılması və addan-ada keçirilməsi qanunla qadağan edilməlidir!

 Fərman Salmanlı, Bələdiyyə məsələləri üzrə ekspert, hüquqşünas

P.S. Müəllifin fikirləri redaksiyanın mövqeyi ilə üst-üstə düşməyə bilər.