"BƏLƏDİYYƏLƏRİN FƏALİYYƏTİNİN TƏBLİĞİ"   İCTİMAİ BİRLİYİ

Torpağa mülkiyyət hüququnun əldə edilməsinin əsasları

--2019-08-18 / 19:11

                                                                                                                    Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının 13-cü maddəsində torpaq sahəsi üzərində dövlət, bələdiyyə və xüsusi mülkiyyət növləri müəyyən edilmişdir. Mülkiyyətin heç bir növünə üstünlük verilmir. Bütün mülkiyyət növləri bərabər hüquqludur və dövlət tərəfindən qorunur. Mülkiyyət hüququnun subyektləri – dövlət mülkiyyətində olan torpaq sahələri üzərində - Azərbaycan dövləti, bələdiyyə mülkiyyətində olan torpaq sahələri üzərində - bələdiyyələr, xüsusi mülkiyyətdə olan torpaq sahələri üzərində - Azərbaycan Respublikasının vətəndaşları və rezident hüquqi şəxsləridir.

Torpaq sahəsi – dövlət torpaq kadastrında və torpaq üzərində hüquqların dövlət qeydiyyatı sənədlərində sərhədləri, ölçüləri, coğrafi mövqeyi, hüquqi statusu, rejimi, təyinatı və digər göstəriciləri əks etdirilmiş yer səthinin bir hissəsidir.

Torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət hüququ mülkiyyətçinin təkbaşına və ya başqaları ilə birlikdə torpaq sahəsinə sahib olmaq, torpaq sahəsindən istifadə etmək və onun barəsində sərəncam vermək hüquqlarından ibarətdir.

Azərbaycan Respublikası Torpaq Məcəlləsinin 49-cu maddəsinin 2-ci bəndinə əsasən torpaq üzərində hüquqi və fiziki şəxslərin xüsusi mülkiyyət hüququ dövlət və bələdiyyə torpaqlarının özəlləşdirilməsi, alqı-satqısı, vərəsəliyə keçməsi, bağışlanması, dəyişdirilməsi və torpaqla bağlı digər əqdlərin, habelə hüquqi şəxslərin nizmnamə (pay) fonduna verilməsi əsasında yaranır.

Sovetlər İttifaqı dağıldıqdan sonra ölkəmizdə yeni ictimai münasibətlərin formalaşması torpaq islahatının aparılmasını zəruri etmişdi. Müstəqil Azərbaycanın yeni həyata başlaması üçün vacib olan bütün digər məsələlər kimi torpaq islahatlarının aparılması da ulu öndərimiz Heydər Əliyevin adı ilə bağlıdır. 1993-2003-ci illərdə Heydər Əliyevin rəhbərliyi və qayğısı sayəsində Azərbaycan Respublikasında aqrar islahatlar və onların mühüm tərkib hissəsi olan torpaq islahatları aparıldı, kənd təsərrüfatının inkişafı təmin edillərək kənd təsərrüfatı məhsullarının istehsalı artırıldı, istehsalçıların maddi rifah halı yüksəldildi, istehsal şəraiti yaxşılaşdırıldı, uzun əsrlərdən bəri Azərbaycan əkinçisinin torpaq mülkiyyətçisi olması arzusu nəhayət reallaşdı, o cümlədən torpağa münasibətdə tarixi ədalət bərpa edilərək torpaqlar pulsuz olaraq kəndliyə verildi və yeni torpaq-əkinçi münasibətlərinin formalaşması üçün real şərait yaradıldı.

Bu baxımdan, “Aqrar islahatın əsasları haqqında” və “Torpaq islahatı haqqında” Qanunların qəbul edilməsi çox önəmli idi. Bu Qanunlar əsasında Azərbaycan Respublikasında torpaq islahatı aparılaraq kolxozların bütövlükdə, sovxoz torpaqlarının isə xeyli hissəsi islahatlara cəlb olunaraq vətəndaşların xüsusi mülkiyyətinə verildi. “Torpaq islahatı haqqında” Qanunun 9-cu maddəsinin tələblərinə uyğun olaraq vətəndaşların qanuni istifadəsindəki fərdi yaşayış evlərinin, həyətyanı sahələrin, fərdi, kollektiv və kooperativ bağların, dövlət bağçılıq təsərrüfatının idarəçiliyindəki bağların altında olan torpaqlar qanunvericiliklə müəyyən olunmuş qaydada əvəzsiz olaraq onların mülkiyyətinə verilir. Həmin Qanunun 10-cu maddəsinə görə həyətyanı sahələr və bağlar altında olan torpaqlar vətəndaşların mülkiyyətinə onların qanuni istifadəyə və ya icarəyə götürdükləri ölçüdə verilir.

“Torpaq islahatı haqqında” Qanunun 19-cu maddəsinə və "Bələdiyyə torpaqlarının ayrılmasına dair sənədlərin hazırlanması və razılaşdırılması qaydaları haqqında" Əsasnamənin 13-1.1-ci bəndinə əsasən Azərbaycan Respublikasının ərazi bütövlüyü uğrunda aparılan döyüşlərdə əlil olmuş şəxslərə və həlak olanların ailəsinə, ehtiyata və ya istefaya buraxılmış hərbi qulluqçulara fərdi yaşayış evinin tikintisi üçün torpaq sahələri onların mülkiyyətinə bir dəfə pulsuz verilir. Həmçinin “Hərbi qulluqçuların statusu haqqında” Qanunun 12-ci maddəsinə əsasən Azərbaycan Respublikası Silahlı Qüvvələrində 15 təqvim ili və daha çox xidmət etmiş xidməti mənzillərdə yaşayan və ya yaşayış sahəsi olmayan hərbi qulluqçuların (müddətli həqiqi hərbi xidmət hərbi qulluqçularından başqa) ehtiyata və ya istefaya buraxılmış hərbi qulluqçuların qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş qaydada 6 ay müddətinə yerli icra hakimiyyəti orqanı tərəfindən yaşayış sahəsi və ya fərdi yaşayış evinin tikintisi üçün müəyyən olunmuş qaydada bələdiyyələrdən pulsuz torpaq sahəsi almaq hüququ vardır. Qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş bu hallar istisna olmaqla, dövlət və bələdiyyə torpaqlarının bağışlanmasına yol verilmir.

Azərbaycan Respublikası Torpaq Məcəlləsinin 91-ci maddəsini 1-ci bəndinə əsasən torpağın mülkiyyətçisi (dövlət və bələdiyyə istisna olmaqla) Mülki Məcəllədə müəyyən edilmiş qaydada və formada bağışlama müqaviləsi ilə həmin torpaq sahəsini və ya onun bir hissəsini əvəzsiz olaraq Azərbaycan Respublikasının hər hansı vətəndaşının və ya hüquqi şəxsin, habelə dövlətin və ya bələdiyyənin mülkiyyətinə verə bilər.

«Torpaq islahatı haqqında» Azərbaycan Respublikası Qanununa dəyişiklik edilməsi barədə Azərbaycan Respublikasının Qanununa əsasən «2001-ci il yanvarın 1-dək yerli icra hakimiyyəti orqanlarının bələdiyyələrin ehtiyat fondundan yaşayış evi, həyətyanı və bağ sahələri üçün Azərbaycan Respublikası vətəndaşlarına qanunvericiliyə uyğun olaraq satdığı torpaq sahələri barədə bələdiyyələr tərəfindən həmin torpaq sahələrinin geri qaytarılmasına dair iddialar qəbul edilə bilməz. Bu Qanunun 19-cu maddəsinin ikinci hissəsinin birinci cümləsində nəzərdə tutulmuş səlahiyyətləri bələdiyyələr 2001-ci il yanvarın 1-dən etibarən həyata keçirir».

Torpaq Məcəlləsinin 60-cı maddəsinin 1-ci bəndinə görə dövlət mülkiyyətinin özəlləşdirilməsi haqqında müvafiq normativ hüquqi aktlara uyğun olaraq özəlləşdirilən müəssisənin (obyektin) mülkiyyətçisi kimi çıxış edən Azərbaycan Respublikasının hüquqi və fiziki şəxsi həmin müəssisənin (obyektin) yerləşdiyi torpaq sahəsini müvafiq hüquqi aktlarda müəyyən edilmiş qaydada satın ala bilər. Müəssisə (obyekt) özəlləşdirilərkən onun yerləşdiyi torpaq sahəsinin qiyməti həmin müəssisənin (obyektin) qiymətindən asılı olmayaraq müəyyənləşdirilir.

Bələdiyyə mülkiyyətində olan torpaqlara sərəncam verilməsini, həmin torpaqların istifadəsi və mühafizəsi sahəsində idarəetməni bələdiyyələr həyata keçirirlər. Bələdiyyələr bələdiyyə mülkiyyətinə torpaq alınması zəruriyyəti yarandığı hallarda dövlət mülkiyyətindən torpaq almaq barədə müvafiq icra hakimiyyəti orqanları qarşısında vəsatət qaldırır (Torpaq Məcəlləsi, maddə 47).

Bələdiyyələrin ehtiyat fondunun özəlləşdirilə bilən torpaqları xüsusi mülkiyyətə satıla bilər. Bələdiyyələrin ehtiyat fondunun yaşayış məntəqələrinin perspektiv inkişafı üçün cəlb olunan torpaq sahələri, habelə kənd təsərrüfatına azyararlı və yararsız torpaqları özəlləşdirilə bilər. 

             Bələdiyyənin ərazisində daimi yaşayan və eyni zamanda ən azı beş il müddətində yaşayış yeri üzrə qeydiyyatda olan Azərbaycan Respublikası vətəndaşlarının mülkiyyətinə “Bələdiyyə torpaqlarının idarə edilməsi haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 9.8-ci maddəsi ilə müəyyən edilmiş məhdudiyyət nəzərə alınmaqla (fərdi yaşayış evinin tikintisi üçün torpağın ayrılması, habelə Azərbaycan Respublikasının tərəfdar çıxdığı beynəlxalq müqavilələrdən irəli gələn öhdəlikləri yerinə yetirmək məqsədi ilə torpağın dövlət mülkiyyətinə və ya icarəsinə verilməsi istisna olmaqla), bələdiyyə torpaqları üzərində mülkiyyət və icarə hüquqları yalnız açıq torpaq hərracları və ya müsabiqələri vasitəsilə əldə edilə bilər.

Azərbaycan Respublikasının “Bələdiyyə torpaqlarının idarə edilməsi haqqında” Qanununa əsasən bələdiyyə mülkiyyətində olan torpaqların hər hansı hüquqla hüquqi və fiziki şəxslərə verilməsi bələdiyyələrin qərarı və tərəflər arasında bağlanmış müqavilə əsasında həyata keçirilir. Müqavilədə tərəflərin hüquqları və vəzifələri, torpaq sahəsinin hüquqi statusu, öhdəliklər, servitutlar və digər məhdudiyyətlər, müqaviləyə xitam verilməsinin əsasları və torpaqların istifadəsi və mühafizəsi üzrə başqa şərtlər nəzərdə tutulur. Torpaq sahəsinin bələdiyyə mülkiyyətində olan müəssisə, idarə və təşkilatların istifadəsinə və ya fərdi yaşayış evinin tikintisi üçün Azərbaycan Respublikası vətəndaşının mülkiyyətinə verilməsi barədə, habelə hüquqi və fiziki şəxslərin mülkiyyətinə (icarəsinə) verilməsi məqsədi ilə hərracın (və ya müsabiqənin) keçirilməsi barədə bələdiyyənin qərarı sahənin xüsusiyyətinə və torpağın ayrılma məqsədinə, mövcud texniki normalara, habelə yerquruluşu və şəhərsalma sənədlərinə uyğun olaraq müvafiq icra hakimiyyəti orqanlarının rəyi alındıqdan sonra qəbul edilir.

Torpaq sahəsi əldə etmək istəyən hüquqi və fiziki şəxslər bələdiyyələrə ərizə ilə müraciət edirlər. Ərizədə torpağın ölçüsü, yeri və məqsədli təyinatı göstərilməlidir. Bələdiyyələr qanunvericiliklə müəyyən edilmiş qaydada ərizəyə baxır və müvafiq qərar qəbul edir.

Bələdiyyə torpaqları üzərində mülkiyyət, istifadə, icarə və digər hüquqlar qanunvericiliklə müəyyən edilmiş qaydada daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində dövlət qeydiyyatına alınır. “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanunun 4.1-ci maddəsinə əsasən 2006-cı il iyulun 6-dək daşınmaz əmlaka hüquqların ayrı-ayrı qeydiyyat orqanları tərəfindən aparılmış dövlət qeydiyyatı öz hüquqi qüvvəsini saxlayır. Həmin Qanunun 4.3-cü maddəsinə əsasən 2006-cı il iyulun 6-dək daşınmaz əmlak üzərində hüquqların dövlət qeydiyyatını aparmış müvafiq icra hakimiyyəti orqanları bu qanuna əsasən dövlət reyestrində saxlanılmalı olan məlumatları müvafiq icra hakimiyyəti orqanının müəyyən etdiyi mərhələlər və müddətlər üzrə qeydiyyat orqanına verməlidirlər.

            Qanunun bu göstərişlərini əsas tutaraq bildiririk ki, bələdiyyənin torpaq üzərində mülkiyyət hüququ əvvəllər mövcud olmuş Dövlət Torpaq Komitəsində qeydiyyata alınaraq ona bu hüququ təsdiq edən sənəd (Mülkiyyət hüququna dair Dövlət Aktı) verilmişdirsə, həmin hüquqların daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində təkrar qeydiyyatı tələb olunmur və bu halda “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanunun 4.1-ci və 4.3-cü maddələrinin tələbləri tətbiq olunur.

Azərbaycan Respublikası Torpaq Məcəlləsinin 56-cı maddəsinin 9-cu bəndinə əsasən xüsusi mülkiyyətdə olan torpaq sahələrinin özgəninkiləşdirilməsi tərəflər arasında qanunvericilikdə müəyyən edilmiş qaydada bağlanılan və notariat qaydasında təsdiq olunan müqavilə əsasında həyata keçirilir. Məcəllənin 92-ci maddəsinə görə mülkiyyətçi öldükdə ona məxsus olan torpaq sahəsinin hamısı və ya onun bir hissəsi üzərində olan mülkiyyət hüququ vərəsəlik qaydasında vəsiyyət üzrə və ya qanun üzrə Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsində nəzərdə tutulmuş qaydada və formada başqa şəxslərə (vərəsələrə) keçir. Torpaq Məcəlləsinin 49-cu maddəsinin 4-cü bəndinə əsasən torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət hüququ xarici hüquqi və fiziki şəxslərə vərəsəlik, bağışlama və ipoteka əqdləri nəticəsində keçdiyi halda, mülkiyyət hüququ bir il müddətində Azərbaycan Respublikasının qanunvericiliyinə uyğun özgəninkiləşdirilir. Xarici hüquqi və fiziki şəxslər torpaq sahəsi üzərində olan mülkiyyət hüququnu özgəninkiləşdirmədikdə, müvafiq icra hakimiyyəti orqanı və ya bələdiyyə torpaq sahəsini bu Məcəllədə nəzərdə tutulmuş qaydada məcburi satın alır.

Əgər nə qanun üzrə, nə də vəsiyyət üzrə vərəsə yoxdursa və ya vərəsələrdən heç biri mirası qəbul etməmişdirsə, yaxud bütün vərəsələr vərəsəlik hüququndan məhrum edilmişdirsə, vərəsələri olmayan torpaq dövlətə keçir; əgər miras qoyan şəxs qocalar, əlillər üçün müəssisələrin, müalicə, tərbiyə və sosial təminat müəssisələrinin təminatında olmuşdursa, həmin müəssisənin mülkiyyətinə keçir.

Torpaq Məcəlləsinin 87-ci maddəsinin 1-ci bəndinə əsasən xüsusi mülkiyyətdə olan torpaq sahəsi hüquqi şəxslərin nizamnamə (pay) fonduna mülkiyyət və istifadə hüququ formalarında verilir.

Torpaq sahələri üzərində hüquqlar torpaq sahələrinin sərhədlərinin yerdə müəyyən edilməsindən, onların planı və ölçüsünün tərtib edilməsindən, torpaq sahələrinin verilməsi barədə müqavilənin bağlanmasından və onun müəyyən olunmuş qaydada daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində dövlət qeydiyyatına alınmasından sonra yaranır. Buna görə də, dövlət və bələdiyyə mülkiyyətində olan torpaq sahələrinin alınması ilə yaranan hüquqların, habelə torpaq sahələri və digər daşınmaz əmlaka dair bağlanılan əqdlər nəticəsində əldə edilən hüquqların dövlət qeydiyyatına alınması məcburidir. Torpaq sahələri üzərində qeydiyyatdan keçməmiş hüquqların müdafiəsinə və toxunulmazlığına dövlət təminat vermir.

Bəzi vətəndaşlar qeyri-qanuni tutduqları torpaq sahəsini öz xüsusi mülkiyyətində olduğunu hesab edir və bələdiyyə tərəfindən həmin torpaq sahələrinin zəbtdən azad edilməsi üçün tədbirlər görüldükdə vətəndaşlar şikayət ərizəsi ilə müvafiq qurumlara müraciət edirlər. Torpaq Məcəlləsinin 111-ci maddəsinə görə Azərbaycan Respublikasında torpaqların özbaşına tutulması (zəbt edilməsi) qanunla qadağan olunur.

“Bələdiyyə torpaqlarının idarə edilməsi haqqında” Qanunun 16.1-ci və 16.2-ci maddələrinə uyğun olaraq qeyri-qanuni istifadə edilən (özbaşına tutulmuş) bələdiyyə torpaqları qanunvericiliklə müəyyən edilmiş qaydada mülkiyyətə, istifadəyə və icarəyə verilməmiş, habelə rəsmiləşdirilmiş ölçüdən artıq istifadə edilən torpaqlardır. Qeyri-qanuni istifadə edilən (özbaşına tutulmuş) torpaq sahələri Azərbaycan Respublikasının torpaq və mülki qanunvericiliyinə uyğun olaraq aidiyyəti üzrə geri qaytarılmalıdır. Bələdiyyə torpaqlarının özbaşına tutularaq istifadə olunması Azərbaycan Respublikasının Cinayət Məcəlləsinin 188-ci maddəsi ilə nəzərdə tutulmuş məsuliyyətə səbəb olur.

Qanunvericiliyə görə, torpağa mülkiyyət hüququna dair müqavilələr notariat qaydasında təsdiq edildikdən sonra əmlak üzərində sahiblik və istifadə hüququ yaranır, daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alındıqdan sonra isə mülkiyyət hüququ əmələ gəlir. Ölkəmizdə torpaqlar mülki dövriyyəyə geniş cəlb olunduğu üçün, bu sahədə mülki münasibətlərin iştirakçıları torpaq üzərində mülkiyyət hüququnun yaranmasının əsaslarını bilməli, bu münasibətləri tənzimləyən normativ hüquqi aktları öyrənməlidirlər.

Nigar Səlimli

                                                                                                          Bələdiyyələrlə İş Mərkəzinin                                                                                Inzibati Nəzarət İdarəsinin,

məsləhətçisi

III dərəcəli ədliyyə qulluqçusu

 

ŞƏRHLƏR